天河东单价也要“奔5”了！只是吹吹风吗？
不知道是大盘推新的带动还是近入学报名季激发，最近天河东部楼盘的关注度大幅提升。
但小编关注到的却只有一个——价格。
南沙的楼盘吹风4月1日起要调价百分之几，增城的楼盘又吹风要调价多少，但实际上有时也只是销售口中的说辞而已。
但从天河东部几个楼盘最近放出的价格看看，这里去年还只是4万出头、妥妥的4.5万/㎡以下，现在的预估价就已经直接“奔5”了！
位于天河岐山路的大盘珠江花城近期开放了全新二期样板间，预计5月1日开卖。
目前“吹风价”4.5万-4.9万元/㎡。
看到这一价格，第一感觉就是天河东与黄埔区交界的这块刚需阵地，已经是最后的“4”字头坚守，难道也有可能破“5”了吗？
楼盘即将新推的二期和去年6月份开卖的一期，同属一个地块。
一期包括1-6栋，二期包括7-12栋。
从另外一张图也更能看清楚，楼盘去年的一期与今年的二期之间的位置关系。
没错，从位置上看，一期与二期的区别不大，甚至二期9-12栋更加靠近马路与小学，位置并不见得比一期好。
一期的户型为73-139㎡，二期为76-139㎡，对比过，户型产品差别也不大。
目前主打宣传的户型76㎡三房和86㎡四房，给人感觉楼盘产品突出实用。不过，从项目户型图看，还是成为“2+1房”和“3+1房”更妥当些。
为什么呢？请看户型：
△76㎡户型
该户型除了正正经经分列在公卫两侧的两个卧室外，另外一个房间在哪？
就是位于门口的多功能阳台。目测除了入户门的位置，该空间的面积就是2m×2m。
有一句总结叫做“小三房最小的房间要放得下正常尺寸的床，才算得当。”如果三房只有两个房间可以作为卧室，另外一个小房间只能是小书房，是不是也是利用率不高？
△76㎡样板间对多功能阳台的展示
二期86㎡户型与一期89㎡户型图对比，除了面积有几平方米的偏差外，户型几乎是一致的。但一期户型图门口的多功能阳台部分，没有做一个隔断作为书房的示意。
△二期86㎡户型（左）、一期89㎡户型（右）
这个户型也许称之为三房带套房带入户花园更加确切？
90㎡内可以做到三房带套房还是比较难得，但主卧由于有进门处的走道占用了面积，实际居住的空间舒适度可能也跟另外两个卧室区别不大。
而且客厅的开间如户型图所示，只有3.4米。
比较完位置和产品，为的就是说价格。
相似户型去年开卖时的单价是4万-4.6万元/㎡，取其中间价为4.3万元，总价约380万元。
而今年二期类似的86㎡户型，也取中间价4.7万元/㎡的话，总价为404万。（面积约比一期单位少3㎡）
只能说还挺考验买家对楼盘、对区域、对板块是否是真爱。
珠江花城项目是目前整个天河在售最大的楼盘，2014年开发商以总价61.5亿元、折合楼面地价10506元/㎡竞得这块原广州油制气厂的三旧改造地块。
楼盘虽然是个新项目，但它已经创下了两个纪录：一个是天河总价地王，一个是天河最大宅地，而且至今未被超越。
所以说将楼盘作为区域的一个指标楼盘看待，还是有参考价值的。
再直白点，检验楼市是否回暖，静待楼盘二期的销售情况。
除了对比楼盘自身之外，在楼盘附近的天河牛奶厂板块，曾经也是天河刚需的大粮仓。不过目前该板块也已经全面进入收官。
目前牛奶厂板块除了还有部分一手的别墅单位在售外，洋房已经基本售罄。
但有中介贴出了5套招商雍华府项目没网签的解约单位出来，单价居然是5.3万-5.8万。最小的88㎡三房单位，总价要超过480万。
再对比一下去年6月份，珠江花城一期开卖时，牛奶厂板块的价格。
升幅的比例更大。该楼盘二期今年6月份收楼。如果是5万+的价格，选择一个准现楼的单位，还是4.7万元/㎡的两年后期楼。
你又会怎么选呢？
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采写 by 花木蓝
编辑 by 小谷
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